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    審理物業管理糾紛中存在的疑難問題
    作者:0724baidu  來源:本站  發表時間:2012-11-22 20:51:49  點擊:1222

     

    (一)物業管理糾紛案件多呈群體性糾紛,矛盾相對激化 
      由于目前業主欠費是一個具有普遍性的問題,因而導致物業管理糾紛案件多呈群體性糾紛,如上所述,物業管理糾紛案件多為集團訴訟,即使是單獨的案件,也往往由于其具有的代表性而招致眾多業主乃至媒體的關注。近年來物業管理糾紛矛盾沖突有不斷升級的跡象,小區的保安打傷業主、業主駕車封堵小區道路、業主大規模集體上訪等事件經常見諸報端,引起了社會各方面的廣泛關注。由于物業管理糾紛的群體性及表現出矛盾的激化,給物業管理糾紛的解決帶來了極大的困難。 
      如前所述,造成物業管理糾紛日趨增多且矛盾激化的原因有二:一是物業服務企業自身定位不準確,未在履行合同時體現其服務功能,導致與業主之間產生管理費糾紛以及侵權糾紛;二是業主自身定位不準確,或對物業管理的權利予以放棄,或片面強調業主至上,對物業服務企業要求甚多,導致拖欠物業管理費案件頻發。 
       
      另一方面,目前業主的自治水平較低,對于自治地位缺乏了解,有的業主熱心公益,竭盡全力希望通過自身努力維護全體業主的合法權益,而多數業主不愿意過多參與物業管理的相關事宜,把本應屬于業主集體決策的事項放手交給業主委員會的一小部分人決策,造成業主的自治能力、水平相對較低,業主委員會少數人的意見代替了全體業主的聲音。很多業主將自己與建設單位之間的矛盾和與物業服務企業之間的矛盾混為一談,尤其是遇到物業服務企業是開發商下屬單位的,業主因為對房屋質量或其他購房中產生的問題不滿,就采用拒絕交納管理費的辦法。 
      在審判實踐中,對于物業服務不滿的應該說是部分業主,甚至可以說是少部分業主。但由于多數業主都懷著從眾心理,觀望事態發展,如果大家都交我也交,大家都不交我也不交,于是造成了欠費糾紛的群體性發展。即使有的業主想交費,卻怕被拒絕交費的業主指責,故也不主動交費,造成欠費風氣盛行。 
      (二)物業管理收費標準的不完善 
      對于收費標準,目前法律、法規均無明確規定,且隨著物業管理市場化進程,物業管理收費更多地趨向于物業公司與業主(業主委員會)之間協商確定。但由于物業服務企業的服務標準與收費標準之間并無直接關聯的具體規定,即使物業服務企業出現物業服務不到位的情況,是否應當降低收費標準、降低收費標準的尺度成了法官裁判的難點。這種情況下,片面強調法官的自由裁量權可能會導致物業管理糾紛中服務標準和收費標準的無序性、盲目性。 
      實踐中存在大量管理費糾紛、出現收費難的情況主要源于以下原因: 
      1.物業管理收費的規定未能考慮到不同小區中服務項目不同、物業服務企業服務水平存在差異等問題,存在缺陷。在《條例》中規定:“物業服務費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定?!鋇綣鏌搗馴曜級及湊瘴鏌搗袷輾尋旆ㄍ騁恢蔥?,而不考慮不同小區服務項目不同、物業服務企業服務水平不同的因素,勢必不夠合理。 
      2.物業管理收費的標準未能考慮市場價格的特點,體現物業服務企業之間應有的競爭機制,存在缺陷。價格由政府審批,使物業服務企業與業主雙方在定價問題上缺乏合意,有違民事活動平等、自愿原則。這種審批的辦法使物業服務企業即使不服務、少服務,仍然可以“有恃無恐”地向業主收費,導致業主質疑價格設定的公平性、合理性,進而拒交物業服務費。 
      3.物業管理收費的標準未能考慮特殊地區、地段的差異而采取因地制宜的收費辦法,有違實際情況,存在缺陷。有些地區由物業服務企業依據政府定價收取統一的物業服務費,而不考慮同一行政區域內存在的房屋地域的差價問題,導致物業服務費用過高,雙方發生糾紛。 
      (三)前期物業服務費的收取人和給付人不是物業費標準的訂立人,導致業主與物業服務企業之間發生糾紛 
      前期物業服務費的給付人為購房業主,收取人為開發商指定的物業公司,而物業費的交費標準的確定人卻不是業主與物業服務企業,而是開發商,這存在著權利義務失衡及合同之外的人制定合同交費標準的情況。這種情況只有小區成立了業主大會進而選舉產生了業主委員會,且業主委員會與新的物業公司訂立了新的物業管理合同之后才能解決。而據了解,北京的購房自住率低,全市目前只有不到20%的小區中成立了業主委員會,大部分小區業主委員會還沒有成立,這種情況下業主就不能終止前期物業服務合同的履行,合同訂立時產生的矛盾還會繼續延續下去。 
       
     

 

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