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    東莞市物業管理行業生存狀況調查報告
    作者:0724baidu  來源:本站  發表時間:2012-11-14 11:26:11  點擊:1395
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      為了全面掌握我市物業管理行業的發展狀況,認真總結發展經驗,研究、解決發展中的深層次問題,推動物業管理行業健康、穩定發展,受市物價局和市房產管理局的委托,東莞市物業管理協會于2009年下半年在全市范圍內開展了一次物業管理行業專題調研活動。
      
      本次調研活動特點
      
     ?。ㄒ唬┱攵孕鄖?。本調研緊密圍繞我市物業管理行業面臨的新情況、新困難,認真分析現行的物業管理政策和收費政策對物業管理行業的影響。無論是設計調查問卷和當面訪談問題,還是實施調研,都緊扣主題。
      
     ?。ǘ┑韃榍蜆?。我們在進行調研時,覆蓋了全市32個鎮(街),并根據方便調查的需要,將其劃分為12個片區。
      
     ?。ㄈ┛故奔涑?。由于調研內容復雜、涉及面廣,本調研從2009年7月開始,到10底結束,共持續了三個月。
      
     ?。ㄋ模┬Ч冉廈饗?。調研對象對調研進行了積極響應,并認真配合做好調研工作,使本次調研數據比較真實、反映的問題比較有代表性,有利于實事求是地分析我市物業行業的生存發展狀況,并有的放矢的提出改善建議。
      
      行業發展狀況
      
      調查結果顯示,我市物業管理行業的生存與發展可謂有喜有憂,且整體形勢比較嚴峻。
      
      發展較好的一面主要體現為:
      
      近年發展迅猛
      
      1998年以前,是我市物業管理的萌芽起步階段,發展速度慢、成立企業少,總共只成立了18家企業;而在1998年到2008年的10年間,我市物業管理行業發展迅猛,企業成立數量大量增長,大多數的物業服務企業在這一階段誕生,共成立了119家,占目前企業總數的86.86%。其中,尤其以2002年至2006年,與房地產行業發展狀況相適應,公司數量上增長迅速;2007年后,由數量增長開始轉向規模增長。

    東莞市物業管理行業生存狀況調查報告

      服務水平顯著提高
      
      第一,覆蓋領域更廣。統計數據顯示,這次被調查企業所管理的32263364.44平方米物業項目,不再單純是新建商品房項目,而是包括從商品房到房改房,從住宅物業到辦公、工業、商業、體育娛樂等建筑,從小型配套到大型公共建筑,從單一類型物業到綜合性建筑等多種多樣的物業類型。目前,物業服務已經覆蓋不動產的絕大部分領域。
      
      第二,服務意識增強。為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長,90%以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用,豐富服務內容,專項服務和綜合性服務并舉;提升服務理念,注重客戶滿意;創新管理模式,引入現代企業管理制度;拓寬服務項目,不局限于單項的物業服務,而是拓展到綜合的資產經營管理。
      
      第三,獲表彰企業多。在接受調查的137家企業中,在2006-2008三年中先后得到相關政府表彰達123次。

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      社會效益表現突出
      
      首先,支持了就業再就業工程,減輕了社會壓力。物業管理在消化剩余勞動力、促進就業和再就業等方面具有重要作用,就我們調查的情況來看,在被調查的137家企業中,共有20757名從業人員;其中,屬于政府機關人員分流283人,企事業單位人員分流133人,部隊轉復軍人2025人,下崗、待業人員再就業3826人,大、中專畢業生分配3830人,農民工吸納10548人,殘疾人及其他人員安置112人。
      
      其次,積極參與了社會公共事務管理,促進了社會和諧。這次被調查的企業中,協助公安部門處理治安案件共709起,協助有關方面處理突發事件401起,參加搶險救災1153次。
      
      再次,熱心參與社會公益事業,自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來企業先后贊助社會事業經費29.81萬元,捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費7.22萬元。
      
      環境效益初步顯現
      
      由于物業管理覆蓋了城市大部分區域,其發展增強了人們的環境意識,提高了文明生活習慣,促進了環保材料的應用。尤其是在我市創建國家文明城市過程中,物業管理行業積極參與,貢獻了應有的力量。
      
      建管不分的狀況得到改善
      
      被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有59家,占企業總數43.07%;其他隸屬關系的企業78家,占56.93%。從上述比例來看,開發建設單位下屬企業和非開發建設單位下屬企業比例約各占一半,非開發建設單位下屬企業所占比例略高于開發建設單位下屬企業,建管不分的狀況已得到較大程度的改變。

    東莞市物業管理行業生存狀況調查報告 

      積極采取措施為業主謀利
      
      物業服務企業在提供服務過程中,積極為業主出謀劃策,采取多種方式提高物業經營效益,其中企業2008年通過改善服務,提高房屋出租率等,為業主增加租金收益15萬元?;褂釁笠低ü諛芨腦?,為業主增加經濟效益17.4萬元。

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    發展堪憂的一面主要體現為

    經濟效益處于整體虧損狀態

    我市物業管理行業整體處于虧損狀態,多數企業生存困難,且大多數物業服務企業的經營規模偏小,創富能力差,缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。統計數字反映,137家填報企業現有資產總值74272.99萬元,平均資產總值542.14萬元;137家填報企業2008年經營總收入達52170.5萬元,平均經營收入367.02萬元;137家填報企業完成營業稅金及附加1015.4萬元,平均完成營業稅金及附加52.27萬元;137家填報企業上繳企業所得稅金437.57萬元,平均上繳企業所得稅金36.25萬元;平均利潤額-8.32萬元。

    集體規模小、抗風險能力差

    被調查企業中,一級資質8家,占5.84%;二級資質14家,占10.22%;三級資質103家,占75.18%;暫定資質的企業12家,占8.76%。同時,注冊資金達到一級資質要求的500萬元及以上的企業僅為9%,注冊資金為100萬元以下的占57%。這表明,我市物業服務企業的整體規模較小,多數企業無法取得規模效益,整個行業仍處于發展初期,整體抗風險能力差。

    從業人員操作工人比例偏高、教育水平偏低、技術力量薄弱

    由于物業管理行業目前仍屬于勞動密集型行業,其從業人員中,從事管理崗位的人員只占10.7%,從事操作崗位即企業一線操作工作占89.3%。操作崗位人員尤其是秩序維護員所占的比例過大,加大了行業用工成本,降低了工作效益。

    勞動密集型的特點也造成了教育水平偏低的現象。在被調查企業的全部從業人員中,中專(高中)及以下的學歷占大部分,約有89.25%,大專及以上學歷只占了10.75%。

    物業管理行業管理人員中有81.68%沒有中級以上職稱,操作人員中96.19%沒有中級以上技工證書,技術力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成,同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

    物業管理行業從業人員教育水平低、技術力量薄弱,是行業自身的一個客觀狀況,也是造成行業效益差、管理水平難以提高的一個重要原因。

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    居住物業比重大、經濟效益低

    對我市居住物業的平均物業管理收費標準,無電梯的商品房的為1.36元/平方米,有電梯的商品房為1.87元/平方米,獨立式別墅為2.36元/平方米;對辦公用房的收費為2.65元/平方米,對商業用房的收費為3.16元/平方米。管理費大部分項目包括了公共水電費用。由以上數據看出,居住物業的服務費標準和收費率明顯低于辦公物業和商業物業。而在目前的物業管理項目中,居住物業仍占市場的主流,具體統計數據為:住宅項目285個,建筑面積2336.09萬平方米,分別占總項目數的86.63%和總建筑面積的72.41%。居住物業比重大,但其收費較低,一定程度上造成了物業管理行業的經濟效益較低。

    薪酬競爭力低、福利差

    根據被調查企業上報數據匯總,2008年物業服務企業全市職工平均工資為26068.96元/人•年,而同期全市城鎮在崗職工年平均工資為35284元/人•年,行業職工平均工資明顯低于全市城鎮在崗職工平均工資。另根據統計,全市物業服務企業管理人員平均年收入僅高于社會平均工資三千多元,而基層操作人員的年均收入僅為17262.42元,不到社會平均工資的一半,絕大多數的操作人員的工資僅維持在當地最低工資標準上下。物業服務行業的薪酬競爭力很低,這是行業無法吸引高素質人材的根本原因之一。

    除了薪酬競爭力低,物業服務企業的福利也很差。極大多數物業服務企業未能對全體職工購買保險,即使購買了社會保險、繳納了住房公積金,其購買基數和繳存比例也非常低。

    行業生存與發展面臨的主要問題

    根據137家企業的調查情況匯總,當前行業生存與發展面臨許多困難和問題,主要突出反映在以下幾個方面:

    社會評價不高、普遍存在偏見

    社會普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務,勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差;有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系,動不動就故意找茬、小題大做,甚至不擇手段惡意貶低行業;而各種輿論媒體對于物業管理行業的正面報道很少,少數媒體片面追求眼球效應,不作深入的調查研究,不問青紅皂白,肆意誤導民眾和輿論,給行業造成很大負面影響;另外,人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足,對物業服務企業的服務活動也不積極支持、不主動配合。

    政府服務質量不高、定價限制過嚴

    1、政府協調不力,導致物業服務企業與相關專業部門關系不順。這次調查中,認為政府協調工作不及時不到位的企業占被調查企業的45.99%,認為政府缺位和執法不力的占被調查企業的43.07%。由于政府協調不力,有相當一部分企業認為與當地各專業部門關系不順,其中反映與供水方面不順的占13.14%,與供電方面不順的占13.14%,也有少數企業反映與供氣部門關系不順。 

     

 

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